Affitto: spese, costi, convenienza.

Affittare: conviene? Costi e spese. Come fare per…

Quando si decide di locare un appartamento, molteplici sono le domande ed i dubbi su adempimenti e costi per essere in regola, non rischiare sanzioni e capire se davvero conviene.

L’agenzia ed i relativi costi.

Quando un soggetto offre in locazione un appartamento, il primo costo da considerare consiste nel corrispettivo spettante all’eventuale agente immobiliare che curerà la pratica: esso corrisponde ad una mensilità e viene normalmente corrisposto da colui che prenderà in locazione l’immobile, cioè il conduttore.

Le tasse da pagare sull’affitto di casa.

Tanto premesso, l’ulteriore esborso è rappresentato dalle tasse che spetteranno, invece, al locatore (cioè a colui che concede in locazione l’immobile).

Esse sono essenzialmente tre:

– l’imposta di registro, che va versata all’atto della registrazione del contratto di locazione e che grava tanto sull’affittuario quanto sul proprietario della casa;
– l’imposta di bollo;
– l’imposta sui canoni di locazione singolarmente percepiti dal padrone di casa e che grava unicamente su quest’ultimo.

Imposta di registro e locazione.

Essa si versa all’atto della registrazione del contratto. Quest’ultima serve per rendere valido il contratto. In mancanza, l’affitto si considera civilisticamente nullo. 

In ogni caso, la registrazione può avvenire entro trenta giorni dalla sottoscrizione del contratto. Qualora dovesse intervenire successivamente a tale termine, la nullità permarrà e sarà necessario stipulare e sottoscrivere un nuovo contratto.

Quanto al profilo fiscale, invece, la registrazione tardiva è sempre possibile. Essa è in grado di ridurre le sanzioni.

A quanto ammonta l’imposta di registro sull’affitto?

Per i fabbricati a uso abitativo, l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Quanto ai fabbricati strumentali per natura, l’imposta di registro è pari all’1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva; in tutti gli altri casi, l’imposta di registro è pari al 2% del canone.

Per i fondi rustici, l’imposta di registro è pari allo 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Quanto a tutti gli altri immobili l’imposta di registro è pari al 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Imposta di bollo e locazione.

La seconda spesa da considerare consiste nell’imposta di bollo. Per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Imposta sui canoni di locazione.

Infine, dato che i canoni di locazione rappresentano un reddito per i percettori, essi devono essere dichiarati annualmente all’Agenzia delle Entrate. Pertanto, questi redditi sono tassati ai fini Irpef, l’imposta sul reddito delle persone fisiche.

Il locatore può optare per uno dei due diversi regimi esistenti al fine di versare l’imposta dovuta per la percezione dei canoni di locazione: il regime fiscale ordinario oppure la cedolare secca.

Regime fiscale ordinario e redditi da locazione.

Il regime fiscale ordinario prevede che l’ammontare dei canoni va ridotto a forfait del 5%. Esso poi è qualificato come reddito fondiario e rientra nel reddito complessivo tassato con l’Irpef.

Cedolare secca.

In alternativa al regime fiscale ordinario, il locatore può scegliere il regime della cedolare secca che implica una tassazione dei canoni in misura fissa, pari al:

– 21% del canone per i contratti a canone libero (quelli di durata 4+4 anni);
– al 10% del canone per i contratti a canone concordato (quelli di durata 3+2 anni);
– di regola, al 10% del canone nel caso di affitto a studenti.

Il caso degli affittacamere e B&B.

Per i contratti di ricettività turistica conclusi da affittacamere, albergatori, gestori di case vacanze e bed & breakfast, i proventi costituiscono redditi d’impresa se l’attività è svolta per “professione abituale”, come nel caso dell’albergatore. 

Altrimenti, questi redditi sono trattati come redditi diversi, se l’attività non è esercitata abitualmente, come può accadere nel caso dei B&B.

Altre spese da considerare: IMU, tassa rifiuti, spese condominiali, guasti e spese straordinarie.

Infine, ricordiamo che la messa in locazione affitto di un immobile comporta anche il pagamento del’IMU per il proprietario. Inoltre, normalmente e salvo diverso accordo da esprimere in contratto, spettano al proprietario anche le spese condominiali, nonché il pagamento delle spese di straordinaria manutenzione. 

La tassa rifiuti, invece, spetterà al concreto occupante e, quindi, al conduttore.

Quanto alle spese di ordinaria manutenzione, dipenderà dal tipo di intervento e dalla durata della locazione.

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