Proprietà condominiale indivisa. Parcheggio e simili.

Significato e definizione.

La proprietà indivisa si configura quando un bene comune è di proprietà di più soggetti, denominati comproprietari o comunisti. In simili casi, il diritto di proprietà non spetta su di una quota o parte specifica del bene, bensì su una quota indistinta della sua interezza.

Come funziona in concreto comproprietà di bene indiviso?

Per comprendere meglio quanto appena affermato occorre considerare che, di principio, ogni comunista comproprietario può utilizzare il bene nella sua interezza e non in una sua parte specifica. Ciò, purché consenta l’esercizio di un simile pari diritto agli altri comproprietari. Pertanto, se si trattasse di un’abitazione o di un terreno o di un veicolo o di un conto corrente bancario, potrebbe rispettivamente viverci o coltivarlo o guidarlo o utilizzarlo, purché consenta le medesime attività agli altri comunisti ed in maniera e misura eguali.

Dunque, se immaginiamo una palazzina indivisa di tre piani con tre appartamenti e tre comproprietari, ciascuno potrà godere di tutti e tre gli appartamenti e non di uno di essi in particolare. Ciò, in quanto la proprietà è, per l’appunto, indivisa.

La situazione rimane in questo stato sino a che il bene non viene diviso, andando l’operazione di divisione a costituire delle proprietà piene ed individuali, tante quanti sono i comunisti.

In che modo si prendono le decisioni tra comproprietari?

Ciascun comunista ha il diritto di chiedere agli altri contitolari di dividere il bene in qualsiasi momento.

Le spese necessarie per la manutenzione della proprietà indivisa vanno prese a maggioranza, sulla base del valore di ciascuna quota e non invece in base al numero di persone.

In ipotesi di vendita del bene comune è, invece, richiesta l’unanimità dei consensi .

Procedimento di divisione della proprietà indivisa.

Come detto, è sempre possibile chiedere la divisione del bene.

In tal caso, esistono due strade percorribili:

– ove vi fosse accordo tra le parti, queste procederanno sulla base di quanto pattuito, recandosi dal  notaio per gli adempimenti del caso e, in caso di immobili, da un professionista specifico per il calcolo e l’attribuzione dei millesimi;

– nei casi in cui non vi fosse accordo tra i comunisti, ciascuno di essi potrà presentare un ricorso al giudice, di modo da procedere attraverso l’ausilio di tale soggetto ad una divisione forzata.

Inoltre, qualora non fosse possibile una divisione del bene in natura (es. autovettura), il giudice potrà decidere se vendere il bene e dividere quanto realizzato tra i vari comunisti sulla base delle loro quote; oppure, qualora un comproprietario avesse una quota particolarmente grande del bene oppure fosse titolare di un interesse particolarmente meritevole di tutela, il giudice potrebbe decidere di assegnare a questi il bene, con ordine di versare agli altri comunisti la somma liquida corrispondente alla quota di proprietà di ciascuno.

Possibili problemi concreti.

Le tematiche controverse in materia di area condominiale indivisa riguardano solitamente la trasformazione di area indivisa in parcheggio, la necessità di costituire o meno un diritto di servitù per il concreto utilizzo del bene diviso e la modifica della destinazione d’uso del bene condominiale.
 
Questi temi saranno oggetto di trattazione nelle prossime settimane, dunque: continuate a seguirci!
 
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