Condominio, parti comuni indivise e modifica destinazione d’uso.

Com’è noto nel 2012, con entrata in vigore nel corso del 2013, è stata introdotta la c.d. Riforma del condominio, che ha codificato gran parte dell’orientamento giurisprudenziale prodotto in materia sino a quel momento.

Posso trasformare per es. un giardino condominiale in parcheggio?

Altrimenti detto: è possibile utilizzare o modificare l’uso dell’area indivisa da parte del singolo condomino e con quali limiti e modalità.
Questa è una delle domande più frequenti che vengono poste sul tema. Di seguito la risposta, che si accompagna al precedente articolo di LegaleUtile sul punto e a cui a breve ne seguirà uno ulteriore, di carattere maggiormente pratico.
 

Riferimenti normativi.

L’argomento della modifica della destinazione d’uso è contenuto nell’art. 1117ter del codice civile, primo comma e riguarda il caso in cui un condominio fosse dotato di una superficie indivisa, cioè di proprietà di tutti i condomini, con una destinazione d’uso generica o specifica.

Novità introdotte relativamente alle “Modificazioni delle destinazioni d’uso”.

E’ possibile dunque sostenere che, rispetto alla situazione precedente la riforma, oggi la modifica d’uso delle parti comuni indivise è esplicitamente ammessa, data l’introduzione dell’articolo di legge citato.

Maggioranze richieste.

La modifica d’uso, quando v’è accordo tra le parti, necessita di essere approvata dall’assemblea con la maggioranza dei quattro quinti dei partecipanti al condominio e dei quattro quinti del valore dell’edificio. Risulta evidente come il Legislatore richiede, in simili casi, maggioranze più elevate e, dunque, più difficili da raggiungere rispetto a quelle ordinarie.

Ciò sia avendo riguardo al quorum deliberativo, sia avendo riguardo al fatto che normalmente esso è riferito alla maggioranza degli intervenuti, mentre nel 1117ter codice civile il riferimento è ai partecipanti al condominio.

Obblighi procedurali per una corretta e valida convocazione dell’assemblea.

La relativa fonte si trova sempre nell’art. 1117 ter del codice civile, secondo comma.

L’onere di affissione.

Si tratta di un’incombenza che deve essere assolta ai fini della validità della convocazione assembleare e che ha lo scopo di garantire una corretta pubblicità della stessa.

Per quanto tempo.

L’affissione deve durare non meno di trenta giorni consecutivi.

In quali luoghi.

L’affissione va posta nei locali di uso comune più frequente e/o negli spazi comuni destinati a ciò.

L’ulteriore onere della raccomandata.

Poiché il precedente onere di affissione garantisce la pubblicità ma non la conoscibilità della convocazione, a tale ultimo fine occorre altresì effettuare l’invio della convocazione con lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, come la PEC (posta elettronica certificata).

Tempistiche della raccomandata.

La lettera raccomandata assolverà al suo scopo e garantirà la validità della convocazione soltanto qualora prevenga ai destinatari almeno venti giorni prima della data di convocazione, intesi come giorni liberi interi e cioè, senza computare il giorno in cui l’avviso di convocazione perviene al destinatario.

Contenuto della convocazione.

L’articolo 1117ter del codice civile prevede altresì quali devono essere i contenuti minimi dell’avviso di convocazione, previsti a pena di nullità della convocazione stessa:

a) l’indicazione di quali saranno “le parti comuni oggetto della modificazione”;

b) “la nuova destinazione d’uso” a cui saranno destinate le suddette parti comuni, in seguito all’eventuale approvazione della modifica.

Contenuto della deliberazione.

Anche la deliberazione assembleare dovrà soddisfare degli specifici contenuti e cioè, dovrà indicare in modo esplicito che tutti i succitati adempimenti sono stati eseguiti (1117ter, comma quarto).

Ulteriori limiti.

L’articolo 1117ter, ultimo comma prevede, infine, che l’esercizio del diritto di modificazione dell’uso della cosa comune, deve in ogni caso rispettare e garantire la sicurezza, la stabilità ed il decoro architettonico.

Per cui sono vietate le modificazioni che, anche solo in linea teorica, non garantirebbero questi tre elementi.

Conclusioni e riflessioni.

Dal breve esame del tema, possiamo concludere che il legislatore ha previsto una procedura assembleare rafforzata in argomento di modifica della destinazione d’uso delle parti comuni.

Ciò, al fine di garantire che la modifica sia frutto di una volontà comune particolarmente elevata, pur se non unanime.

Infine, pare doveroso notare un apparente grosso limite alla modifica della destinazione d’uso delle parti comuni. Infatti, l’articolo 1117 ter, c.c., recita espressamente “Per soddisfare esigenze di carattere condominiale […] l’assemblea […] può modificare la destinazione d’uso”. La conseguenza di un simile dettato dovrebbe essere quella per cui la modificazione d’uso non potrebbe mai essere legittima, pur se votata nel rispetto della procedura esposta, qualora rispondesse all’esigenza di un singolo condomino.

Per maggiori informazioni è possibile contattarci. 

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